Den senaste veckan har det hettat till i förhandlingarna om hyrorna för butiker och näringsidkare, när Stadium går ut och meddelar att man ämnar säga upp alla kontrakt som går ut till ny förhandling och kräver i princip oförändrade villkor – trots de indexhöjningar som finns i de hyresavtal som de och alla andra hyresgäster skrivit under. Under åren med låg inflation har det inte varit ett problem med indexklausulen som säger att inflationen under oktober månad ska vara den faktor som räknar upp hyran under påföljande år. Så inte längre.
Johan Reberg, kontraktchef på Stadium uttalar sig i Market i veckan med beskedet att man går hårt mot hårt när man menar att indexklausulen höjer hyran mer än vad marknadshyran är. I nästa veckan kommer Detaljhandelspodden att släppa ett avsnitt med Svensk Handel Juridik som diskuterar bland annat den här klausulen. I tidigare poddavsnitt har vi haft Annica Ånäs, VD på Atrium Ljungberg, som gäst som menar att man inte alls höjt hyran i samma takt som sina egna kostnader, så åsikterna går isär om tingens varande och Annica menar att man åren 2016-2022 höjde hyrorna med 20% samtidigt som driftskostnaderna ökat med 40% .
Diskussionen accentuerats såklart av konjunkturläget där vi idag de facto har stagflation, men fortsatt rekorddeppiga hushåll och fortsatt hög inflation där Konjunkturinstitutet i veckan för första gången – och i linje med vad jag har skrivit om under mer än ett år, menar att vi kommer ha en fortsatt hög inflation under hela året, samtidigt som konjunkturen för handeln är stentuff och där konjunkturen i stort är deppig och där barometerindikatorn visar att vi varit i lågkonjunktur under snart ett halvår. Bloggen Cornucopia är duktig på att visualisera det hela, så jag rekommenderar ett besök här. Men indexklausulens relevans i hyreskontrakten blir därmed än mer aktuell när man nu kan påräkna hyreshöjningar även 2024, tillsammans med ökade lönekostnader i de avtal som nu förhandlas fram. SCB visade i veckan att nedgången för handeln är reell både i kronor, men framförallt i volym, givet inflationen där sällanköpshandeln tappar över 10% i volym jämfört med föregående år, vilket såklart slår på omsättningshastigheten. Jag intervjuades av TT när siffrorna kom och det går att läsa om i bland annat SvD och GP.
Hushållen vrider och vänder på kronorna, reallönerna minskar, samtidigt som handeln går in i en säsong med rekordhöga lager, ökade kostnader för hyror, personal och minskad efterfrågan. Lindrande är att fraktkostnaderna minskar och även i viss grad marknadsföringskostnaderna, eftersom många e-handlare inte längre får samma ROI på sina trafikskapande kampanjer, eller helt enkelt inte har likviditet för att satsa, vilket ökar lönsamheten hos etablerade kedjor vad gäller onlinemarknadsföring.
För en utomstående betraktare ter sig diskussionen just nu som att det hela rör sig om ett chicken race. Vidstående bild visar trafikflödet i Center Syd utanför Malmö i torsdags, runt femtiden på eftermiddagen, då det rimligtvis, veckan efter lönen, borde ha varit någon form av kommers att tala om. Som i alla andra gallerior fanns det gott om folierade hål i butiksbeståndet och centrumledningen hade inte ens bemödat sig om att uppdatera listan på den digitala kartan som visade var man kunde hitta en viss butik. Samma anekdotiska beskrivning av läget kan jag rapportera om efter ett kort besök i Norrköpings City under dagen, där butiksanställda fördrev tiden, intensivt uppslukade av sina mobiltelefoner.
Så varför sänker fastighetsbolagen inte bara hyran?
Jo, dels så försöker många aktörer fortfarande avveckla så mycket detaljhandelsyta som möjligt, en trend som pågått under den digitala transformationen när kedjorna började ifrågasätta dubbel och trippeletableringar i samma stad. Istället har caféer och restauranger tagit mer yta, liksom bibliotek, hälsovård, padelhallar, co-workingytor, bostäder och i stort sett allt utom handel. Här i Norrköping har en del av ett parkeringshus i anslutning till citygalleriorna byggts om till bostadsrätter. Det finns helt enkelt för mycket yta för handel i fastighetsbolagens portföljer!
Den andra aspekten är att fastighetsbolagens värdering är direkt kopplad till hyresavtalets nivåer. Det betyder att en hyressänkning sänker värdet, vilket kanske inte alls är kompatibelt med den lånebild som finns i bolaget. Att stå utan hyresgäst gör det möjligt att inte realisera en hyressänkning med ett nytt kontrakt, som påverkar värderingen – och att så länge likviditeten fungerar, så är det en bättre lösning, på samma sätt som ett 20-årigt kontrakt med ett bibliotek eller en skola, till en lägre årsintäkt är bättre än ett femårigt kontrakt med H&M.
Det är också så att fastighetssektorn är särskilt pressad utifrån att man är högt belånade och att även de påverkas av en situation där räntorna stiger under överskådlig tid.
Pangea Research har sammanställt den här bilden av korsvis ägande mellan fastighetsbolag och Ola Nevander har i ett inlägg på LinkedIn påtalat att “Svenska fastighetsbolag har ungefär 750 miljarder kronor i utestående obligationsfinansiering. Enligt Handelsbanken förfaller 100-120 miljarder årligen under 2023-2025, och finansiering måste säkras i en miljö av snabbt stigande räntor och avkastningskrav.
Han ställer sedan den avgörande frågan:Det stora inslaget av korsägande innebär uppenbara makrorisker, då ett djupt integrerat system inte är starkare än sin svagaste punkt. Var finns denna svaga punkt? Pallar sektorn för trycket? “
Det finns alltså en väsentlig systemrisk i fastighetsmarknaden och givet utmaningarna för banksektor så talar det inte direkt för en ökad stabilitet i systemet framåt, snarare tvärtom.
Så vad händer när förutsättningarna ändras inom handeln?
- Kedjorna kommer att ta över en större andel av ehandeln. De har investerat tungt under många år och kan nu skörda utifrån sin uppbyggda kompetens och möjligheten att använda sina butiker för marknadsföring. Mitt argument styrks av att jag samtalade med en person i ledande befattning i en av våra större modekoncerner som meddelade att planen är att öka onlineandelen från 10% till 25% kommande år, givet att det finns kostnadsfördelar i bemanning, hyror och logistik.
- Pureplayers inom ehandeln blir än mer pressade när konjunkturen viker ytterligare, kapitalet blir ännu dyrare och efterfrågan minskar.
- Ehandelsutvecklingen under pandemin också drivits av en väsentligt bättre last mile med hemleveranser, något som också skett genom finansiering till näranollränta. Om konsumenterna nu ska betala för samma tjänst, blir förutsättningarna annorlunda.
- Kedjorna kommer ifrågasätta hur många etableringar som behövs för att vidmakthålla rikstäckning, samtidigt som de gynnas av sina varumärken och investeringar i den digitala kanalen.
Summan av kardemumman. Jag tror på att e-handeln kommer att öka visavi försäljningen i fysisk butik, men att det är kedjorna som kommer att ta andelar, genom att vikta om från fysiskt till online. Antalet butiker kommer att minska, samtidigt som pureplayers inom ehandeln kommer få det supertufft givet att kapitalet väljer tryggare hamnar och konsumenterna inte triggar på samma stimuli som innan. Fastighetssektorn behöver kompensera. Hyran kommer över tid att anpassas till marknaden, menade Annica Ånäs i podden och det är ju helt sant.
Frågan är bara vad som hänt när så skett.
